«6 советов» по подбору помещения для общежития

Игорь Лишик

Как выбрать помещение для общежития?
С чего начать поиск?
На что обратить внимание?

1. Анализ спроса и конкуренции

Да, поиск помещения начинается с анализа. Нет смысла искать там, где нет спроса.

А как проверить спрос?

Смотрим статистику запросов поисковых систем. В Яндекс Подбор Слов  пишем ключевое словосочетание «общежитие + интересующая локация». Если показов более 100 в месяц (а мы знаем, что 1 запрос – это практически всегда не один человек, а бригада, а то и аутсорсер на 100+ человек), то спрос хоть и малый, но есть.
Дальше ищем конкурентов, там же в Яндексе и в Google. Оцениваем их уровень и наши преимущества. Обязательно звоним им и выясняем сколько у них всего мест и сколько из них свободных. Оцениваем качество общежития.
Итак, если:

  1. Спроса нет – то ищем другой город, район и тд.
  2. Конкурентов нет, а спрос есть – отлично.
  3. Конкуренты есть и их общежития полны – хорошо.
  4. У конкурентов низкая заполняемость, но у них  плохие условия – нормально, сделайте лучше и люди придут к вам.
  5. Общежития конкурентов пустуют и, при этом, они хорошего качества – ищем другой город, район и тд.Собираем все данные и принимаем решение:  рассматривать эту локацию или нет.Вся вышеперечисленная аналитика –  это около 1 часа работы за компьютером. Сами тестируйте гипотезы, подтверждайте или опровергайте их объективными данными, не верьте чужим догадкам и домыслам.

2. Тип помещения

Какое выбрать помещение? Какие существуют варианты?

«Квартиры в многоэтажных домах» – отбрасываем сразу, это не бизнес, а издевательство над собственными гостями и соседями.

«Часть нежилого здания» – чуть хуже, но тоже подходящий вариант — это часть помещения бизнес-центра, торгового центра, офисного здания, завода, фабрики и тд).

«Отдельно стоящее здание» – будет идеальным вариантом, так как там нет соседей. Ведь часто наши гости –  не самые приятные соседи для людей в возрасте и для мам с детьми, поэтому наша задача им не мешать – тогда и они не будут писать на вас жалобы с утра и до поздней ночи.

Думайте об этом при выборе помещения.

Совет: нет соседей – нет проблем.

3. Место

Где искать помещение?

В первую очередь, нужно подумать об инфраструктуре. Вы должны позаботиться о том, чтобы гостям было удобно добираться до вас. Естественно, центр города — это самый большой трафик людей, так что первым делом ищем недвижимость в центре. Будет идеально, если в шаговой доступности есть станция метро (актуально для городов, где оно есть). Там, где нет метро, смотрим Ж/Д станции и автовокзалы. Или любая другая транспортная развязка.

Общежитие «в поле», до которого добраться можно только на транспорте, тоже может иметь успех, но, вам может не повезти с заказчиками, если у них нет собственного трансфера. Плюс, вы лишитесь частных клиентов, которые из практики платят дороже.

Не стоит забывать, что гостям нужен продуктовый магазин, аптека, банкомат и так далее. Проблемой может быть плохой подъездной путь, различные закрытые территории предприятий с пропускным режимом и тд.

Совет: ищите здание в цивилизации и без ограничений.

4. Планировка/состояние помещений

В случае аренды за каждый метр помещений, вам придётся платить, причем дорого.

Поэтому при выборе помещений очень важно, чтобы каждый метр площади использовался с умом.

Всё должно быть функциональным, так что самая удачная планировка для общежития – коридорная, с площадью комнат 15-20 квадратных метров.

«Новое помещение» – это подарок судьбы.

«Помещение под косметический ремонт» – тоже хорошо подойдет.

«Здание с перепланировкой», в котором придётся делать капитальный ремонт с заменой коммуникаций, увеличит бюджет на открытие общежития втрое и, соответственно, отдалит от вас срок возврата инвестиций.

Особое внимание уделите на утепление стен, окна и вентиляцию, без них вы неминуемо столкнетесь с плесенью. Это отпугнёт всех гостей, а вас познакомит с инспекторами Роспотребнадзора.

Совет: ищите здание с минимальными вложениями и без проблем.

5. Коммуникации

Оплата коммунальных платежей – это второй по размеру расход, конечно же, после аренды помещения. Обязательно обращаем на это внимание. Подходящим вариантом считается наличие городских коммуникаций и оплата счетов по тарифам города. В этом случае, быть изолированным – не самое выгодное предприятие.

Поговорим конкретно: вода из собственной скважины – не всегда качественная и, к тому же, дорогая; септик придется часто и недешево откачивать (при нашем то объеме гостей), если нет магистрального газопровода, то это уже серьезнее проблема, нагреть большой объем воды при любых других вариантах (дизельное топливо, электричество, дрова, уголь, береста, гривны) будет стоить вам зимой как чугунный мост. И не забывайте еще об отоплении, отсутствие «народного достояния» сильно подкосит ваш бизнес. Даже при наличии всех нужных коммуникаций, их объема может не хватать на всех гостей. Вряд ли кто-то на это рассчитывал. Поэтому обязательно уточняйте выделенную мощность электричества, воды и так далее.

Совет: Выгодно иметь собственную газовую котельную и остальные центральные коммуникации.

6. Аренда помещения

В среднем, цены на коммерческую недвижимость по России, как бы это странно ни показалось, примерно одинаковые, за редкими исключениями. Ориентироваться можно на сумму от 5000 до 10000 рублей за метр квадратный в год.

Для аренды под общежитие, адекватной ставкой аренды будет сумма не более 9000 рублей. Не забывайте о том, что собственник хочет сдать помещение не меньше, чем вы-  снять, поэтому можно торговаться не только о цене, но и об арендных каникулах на ремонт и оснащение от месяца до трех. Абсолютно нормально, когда собственник берет на себя часть коммунальных расходов, например, отопление. Также любые неотъемлемые работы по отделке можно вычесть из будущей аренды.  Депозит за последний месяц можно разделить, в зависимости от суммы, на 2-3-4 части.

Совет: не спешите.  Не стесняйтесь торговаться до последнего рубля.


Если у вас есть, что добавить по теме, не стесняйтесь.
Мне было бы интересно узнать вашу точку зрения в комментариях.
Есть вопросы? Задавайте.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *